Le droit au bail est une notion qui entre en jeu dans certains cas de création ou de reprise d’entreprise. En effet, quand un entrepreneur ou un investisseur potentiel souhaite créer ou reprendre une entité, il doit dans certains cas verser une somme spécifique liée au droit au bail dans le but de pouvoir s’installer dans les nouveaux locaux sur lesquels un bail commercial est déjà courant. Pareillement, la notion de droit au bail est souvent liée à la notion de fonds de commerce, vu que le droit au bail est l’un des éléments constitutifs d’un fonds de commerce.
Qu’est-ce qu’alors le droit au bail ? A quoi sert-il ? Et comment procéder à la cession d’un droit au bail ?
Qu’est-ce que le droit au bail ?
Le droit au bail est une notion qui fait une partie intégrante du fonds de commerce. En effet, cette notion représente la somme que l’acheteur doit verser ou que ce dernier doit au locataire précédent, dans le but de pouvoir bénéficier des dispositions et des droits garantis par les baux commerciaux. Le droit au bail peut également représenter la sous-évaluation des loyers comparé au prix de marché.
Quand un acquéreur achète un droit au bail, il reprend le bail conclu auparavant entre le propriétaire et l’occupant précédant, dans les conditions similaires et pour la période qui reste à courir. A la fin de cette période, il est possible de procéder à un renouvellement du bail commercial.
Dans ce sens, il est important de savoir qu’un locataire lié par un bail commercial a la possibilité de céder son droit au bail, en cours de la vie de ce dernier ou même avant son expiration.
A quoi sert un bail commercial ?
L’acquisition d’un bail commercial est souvent accompagné de nombreux avantages pour le nouveau locataire. D’ailleurs, à travers la cession du droit au bail, le nouveau locataire peut tout d’abord bénéficier du droit d’occuper les locaux en question. De même, il peut bénéficier d’un loyer plus privilégié, voire inférieur au prix courant sur le marché. Par ailleurs, le nouveau locataire peut profiter d’une révision de loyer qui est bien encadrée par les statuts des baux commerciaux ainsi que d’un droit au renouvellement du bail en question ou à défaut d’une indemnité d’éviction.
D’ailleurs, vu tous ces avantages et pour les compenser, le nouveau locataire est tenu de verser une indemnité, appelée droit au bail, au locataire sortant. Le montant de cette indemnité est spécifié de manière libre par les locataires successifs. Ainsi, le prix du droit au bail peut varier tout dépendamment du montant des avantages éventuellement encourus.
La cession du droit au bail avec un fonds de commerce
La cession du droit au bail peut être réalisée quand le fonds de commerce lui-même est cédé. Dans ce cas, l’acquéreur doit obligatoirement exercer dans le même secteur d’activité que celui du locataire précédent. La clientèle doit également être la même.
Toutefois, certaines exceptions peuvent se présenter. D’ailleurs, le propriétaire peut insérer une clause d’agrément dans le bail qui permette d’ajouter d’autres formalités.
Ainsi, lors de la cession du droit au bail à un acquéreur de fonds de commerce, il est possible que le vendeur décide d’imposer à l’ancien locataire, différentes formalités, dans un cadre légal. Ces formalités peuvent constituer par exemple une clause d’agrément qui oblige l’ancien locataire de soumettre l’agrément du propriétaire à l’acheteur afin de vérifier sa solvabilité ainsi que son honorabilité. Si le propriétaire refuse cet agrément, il doit le justifier obligatoirement par un intérêt légitime. D’autres clauses peuvent être ajoutées, comme la clause de formalité dont la teneur est variable.
La cession du droit au bail indépendante du fonds de commerce
Il est possible également qu’un locataire décide de céder son droit au bail à un acheteur potentiel sans que ce dernier n’acquis le fonds de commerce. Dans ce cas, il faut vérifier si le bail contient une clause qui impose la notification du propriétaire. D’ailleurs, dans la plupart des situations qui impliquent la cession des baux commerciaux, il est obligatoire d’obtenir l’accord préalable du propriétaire. Dans le cas échéant, voire si cette clause existe mais qu’elle ne soit pas respectée, la résiliation du contrat s’effectue. La notification du propriétaire de la cession du bail doit être effectuée préférablement par un acte d’huissier ou en la faisant accepter avec un acte notarié.
L’amortissement du droit au bail
De point de vue comptable, pour établir l’amortissement du droit au bail, certaines règles précises doivent être respectées. Pour l’acheteur, l’amortissement s’enregistre à l’actif du bilan comptable, particulièrement dans un compte d’immobilisation incorporelle.
Le droit de bail doit être amorti sur l’ensemble de sa période d’utilisation, qui correspond notamment à la durée du bail. Pareillement, le droit au bail peut être considéré comme non-amortissable.
